地产国央企，正在进行3大调整

时间： 2022-09-12 12:01     浏览量：521

这两年业内都在谈增量开发市场规模见顶，以及接下来如何发展的问题。在新的行业常态下，转向存量与轻资产业务要红利，已经成为众多房企共同发力的方向。

而处于行业头部的房企、尤其是国央企们，由于经营战略相对稳健、资金实力雄厚、产业资源充沛，因此在多元业务、存量经营领域的探索动态，一直在业内起着引领作用。

那么在行业经历着剧变的这段时间里，他们到底都做了哪些事情？探索了哪些新赛道？

近期各大房企的业绩半年报都已陆续公布完毕，小明也带着问题仔细翻阅了一遍。今天就来为读者们梳理一下，头部的地产国央企们接下来打算怎么干？他们认为行业未来的机会在哪里？

从增量向存量市场转向

自持物业规模持续上升

过去房企对旗下存量物业的持有比例，是一直在作严格控制的。在传统业务发展得好的年代里，持有型物业变现慢、运营难度大，没有加大投入的必要。

但今时今日，规模房企很难再避开存量物业的经营问题了。从近几年的行业动态来看，头部房企转向存量市场的态度是坚定的。

大家都意识到了一点，即如果行业已经走到了拐点，那么企业能做的就是直面挑战、不再逃避。因此头部房企都在致力于摆脱对住宅开发与销售业务的绝对依赖，提高存量物业的收入比重。

一、商业地产与主业相关度高，即使承压也要坚定布局

商业物业的持有经营虽多数房企都是水到渠成的，任何综合体项目中都多少包含商业指标，只不过看是做社区商业还是集中式商业的区别。

虽然这几年来受到疫情的影响，商业物业的经营一直在承受着各种不确定性和压力。但业内一直不乏经营能力强、已经形成强大品牌效应的房企，即使中短期内业务承压，仍然选择坚定布局。

其中最典型的就包括华润。据其半年报显示，上半年华润旗下购物中心的零售额做到了541.1亿元，同比增长7.0%，租金收入为61.9亿元。而在上半年新开业的6座购物中心，平均出租率也达到了88.65%。

在市场充斥着不确定因素的情况下，这个成绩是优于行业平均水平的。华润表示出了对国内消费市场增长潜力坚定且长期的看好态度，下半年还有7座购物中心将会开业。截至今年中旬，华润旗下在营的购物中心已有59个，建筑面积达到726万方。

在商业地产上极大的投入力度，换来的是收益与利润的稳步上升。目前购物中心的经营收入，在华润置地的所有经营性不动产业务当中占比是最高的，达到了82%。

而从全集团层面来看，经营性不动产业务的营收占比虽然只有约10.4%，但毛利却占到了25.4%。这个数据或许也从另一个维度解释了，规模房企坚定布局存量经营领域的原因。

中海这几年也在商业地产领域发力了。今年上半年，中海的商业物业收入为26.5亿元，同比增长6.2%，并且还新增了7个商业运营项目。

据其半年报显示，下半年还将纳入10个商业项目，全年下来新增的商业运营面积预计将超过100万方。稳健如中海，也必须开始在业务多元化、资产结构复合化这方面作出尝试了。

二、产业地产热度攀升，国央企品牌效应显现

产业地产也是这几年，逐渐由冷门变热门的典型赛道。能够成规模地落地并运营产业园的民营企业不多，但对于产业资源储备充分地产国央企来说，这却是个不错的赛道。

实际上，经过数年的布局，已有不少国央企的产业地产领域站稳了脚跟，并塑造了自己的产业品牌价值，比如金地。

据半年报显示，金地商置旗下拥有超过220万方的产业园项目，其中在营建面超过150万方，处于成熟期的项目平均出租率均在95%以上。

整个上半年中，产业园运营业务为金地商置贡献了3.21亿元的收入，同比大涨53%，在所有物业投资及管理收入中占到了34%的比例。

据报告表述，可观的涨幅很大一部分是来源于深圳威新科技园3期在今年初的正式运营。可见在对城市、地段与资产质素的严格筛选之下，优质的园区资产为业绩带来的拉动是巨大的。

与此同时，于2016年成立的金地威新产业，依托于在园区界的多年耕耘，已经在国内建立了一定的品牌效应，并具备了对外进行轻资产输出的能力，包括基金管理、项目策划、产品设计、工程管理、产业招商、运维服务等全生命周期的产业服务。

去年我国首批产业园公募REITs迎来上市，市场反响相当不错。金地威新产业研究院院长葛培健，近期在观点网的采访中曾透露，金地威新目前已经在公募REITs领域展开行动，目前已有5个项目符合申报要求，且申报工作已经取得了一定的进展。

金地在产业园领域布局很早，在项目投资与业务发展上都十分稳健，不断完善产业园开发与运营业务的各个模块。这两年产业地产业务已经迎来了一波红利收获期，金地在产业园的“投融建管退”链条上，很快就能够实现闭合。

三、保租房利好带动租住市场发展，国资企业加速入局

以长租公寓运营为主要模式的住房租赁业务，许多房企早在5-6年前就开始试水了。但要做好这门生意并不容易，经过数轮考验后剩下的地产系玩家并不算多，而且除了泊寓、冠寓等头部品牌之外，其他品牌都在谨慎控制扩张规模。

但从去年下半年开始，保租房市场的腾飞，为整个住房租赁市场带来了一大波热度。尤其是地产国央企和各地城投公司，都开始响应国家号召，加快了入局住房租赁业务的速度。

许多原本旗下就拥有租赁品牌的国央企，今年都乘着政策全方位扶持的暖风，顺势开始进行扩张发展，包括华润有巢、招商伊敦公寓、金地草莓社区等等。

其中招商蛇口旗下的公寓品牌招商伊敦，虽然在2020年才成立，但发展速度很快。据招商蛇口半年报显示，其长租公寓（含未开业项目）业务已布局全国 21 个城市，拥有约 3.7 万间房源。

而华润有巢的扩张速度似乎更快，成立4年来有巢品牌的在管房源已经达到5.5万间的规模，冲进了集中式长租公寓品牌管理规模的前10位。仅今年上半年，华润有巢的开业规模就达到了6000间。

与此同时，有巢旗下的多个项目也被顺利评定为保障性租赁住房项目，包括天津之眼店、上海泗泾店、上海东部经开区店、北京总部基地店等等。

地产国央企在保租房方面发力，背后有多重因素在驱动。

一是基于多元化业务布局的考量；二是响应国家“租购并举”、加速发展保租房的相关号召；三是发力存量物业盘活，这是今年国有企业的重要任务之一；

四是今年我国首批保租房REITs终于在业内外期盼中面世，而且上市后表现强劲，这给予了保租房供应企业很大的发展信心。和产业园业务类似，保租房业务“投融建管退”的这个环，已实现了闭合。

但这些长租品牌在住房租赁业务上，一直在做多元化经营的探索，并坚持保租房+市场化租赁住房两条腿走路的发展模式。

比如招商就形成了“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓三大产品体系，服务范围覆盖青年人才、白领及高端人才的租住需求。

华润有巢旗下也划分了高端服务式公寓、白领公寓、青年公寓、城中村更新公寓等不同的产品线，来进行差异化的市场定位。

随着这波保租房市场利好的带动，未来住房租赁市场有望迎来更多的参与者，也将呈现更多元多样的供应格局。

从重资产向轻资产转型

品牌输出能力不断提升

轻重并举的战略转向，是这几年许多房企都在谈论的话题。依托于在存量物业经营领域的多年培植，头部的地产国央企已经形成了多业态、复合化的轻资产服务输出能力，包括物业、商管、产服、代建等多个领域。

扩张轻资产业务规模与品牌影响力，加强自主外拓能力，是当前地产国央企们十分重视的战略方向。

比如招商局集团旗下的招商积余，今年以来在剥离地产开发类重资产方面动作频密。与此同时，其在自身的主业——物业与资产管理服务方面，正不断加强外拓能力，并降低对传统住宅物管业务的依赖。

据半年报显示，今年上半年招商积余实现56.46亿元的营收，其中基础物管营收为44.03亿元，同比增长22.77%，占比80.99%。

值得注意的是，其平台增值业务与专业增值业务收入占比，已接近两成。这部分业务主要包括企业集采、社区资源运营、房产经纪、建筑科技、安保、餐饮等服务内容。

这是招商积余在“沃土云林”商业模式之下，在基础物管服务之上衍生培植起来的增值型服务，其营收额与占比正在稳步增长。

此外招商积余也一直在培植与巩固自身的全业态服务能力，除了住宅项目以外，对非住项目的拓展一直在进行。

据半年报显示，其今年成功拓展了包括中国农业银行北京数据中心、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等在内的多个非住项目。

且其中医院学校等公共物业管理项目不断增加，显现出招商积余积极构建公共服务商定位的态度。

据观点网统计，上半年招商积余一共新增第三方非住项目57个，自主拓展能力进一步凸显。而这要归功于其独特的“多引擎”发展模式，外拓渠道包括市场化投标、“总对总”大客户合作以及合资合作等。

稳定可靠的外拓能力为招商积余铺开了可持续发展的广阔空间，也得以让其将自身对控股股东委托项目的依赖程度，一直控制在3-4成左右，让轻资产输出真正独立造血、前景光明的一项业务。

另外一个表现亮眼的案例，是金地旗下的代建业务的——金地管理。其实金地早在2006年就已经开始涉足代建领域，目前管理服务的项目已经超过90个，累计签约管理面积超过1600万平方米，可谓品牌输出大户。

而且金地的多业态自主外拓能力，也经过了多年的锤炼，同时在商办、商住、公建领域都有所布局。

其半年报显示，上半年在深圳、西安、武汉、苏州等重点城市新增了20余个项目，目前商办项目累计投资规模超420亿元，面向政府的公建项目累计签约面积超过了360万方。

轻资产代建业务的利润率和现金流，相比起传统开发业务来说是有优势的，这也是吸引头部房企布局的因素之一。而在当下的地产行情中，代建业务又迎来了一些新的机会。

金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌在一次采访中表示，有两类代建项目增长非常快。

一类是纾困项目，金融机构和地方政府会需要类似金地这种拥有国资背景且专业能力极强的可靠团队，这来解决项目的纾困与推进问题。

另一类是政府平台公司的项目，这一年来地方城投拿地占比极高，但其中有许多公司并没有充足的地产开发经验，因此就会产生咨询与代建需求，这是代建龙头难得的拓展机会。

其实业务从重资产向轻资产转型这件事，已经算是老生常谈的话题。但是目前真正能做到独立外拓、自主造血，甚至反哺母集团的房企轻资产业务案例，还不算太多。

像招商积余与金地管理这样的轻资产品牌标杆，其共同点是显而易见的：卓越的专业能力、完备的多业态服务体系、多元化的自主外拓模式、广泛的品牌影响力……

只有切实将自身的服务能力做强做实，轻资产业务才有机会真正走出舒适圈去寻找效益，为母公司造血。

业务布局从单链走向生态化

构建泛地产业务网

近年来增量开发市场规模逐渐见顶，且各方面的不确定性一直在增加。因此我们也能明显感受到，房企向外、向存量要红利的需求已经相当急迫，“去地产化”的多元发展趋势已经不可逆。

过去房企的业务布局，大多是围绕传统住宅开发而形成的向心式或单链式布局。但现在越来越多的房企，将存量持有业务、轻资产类业务板块，提上了与开发板块同等并行的战略高度。

这个趋势在地产国央企的战略转向上，已经体现得很明显了。

比如招商蛇口在半年报中，就强调了其“美好生活承载者”的定位，业务板块明确划分为三个维度：城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级，讲求业务板块之间互融互促的生态特性。

其中只有生活方式升级，是围绕一般住宅社区和城市综合体开发来展开的业务模块。而生产方式升级类业务，主要聚焦于产业研究、产城规划、园区运营等业务，为城市产业创新与经济发展赋能。

在城市功能升级方面，则是专注于构建包括旅游地产、母港经济、邮轮产业、会展产业等在内的城市服务生态，在产城融合上发力，助力城市功能建设与形象提升。

而在其资管、产园与长租公寓业务的内部，我们也能清晰地看到招商蛇口对于业务生态建设的重视程度。

比如招商积余形成了“1+1+N”通用性业态服务标准体系架构，并大力拓展非住项目，在非住业态物管领域保持着领先地位。同时还在持续扩大专业增值业务的规模，坚持培植多条腿走路的能力。

产业园方面，也已经形成了涵盖了网谷、意库、智慧城在内的三大系列品牌，在产品上多点开花，以期覆盖不同产业门类、不同生命周期的企业发展需求。

再比如这两年发展势头迅猛的越秀，一直在强调其商住并举的发展战略。资产持有与经营业务，和地产开发业务的战略高度是一致的。

依托于越秀房托资产管理平台，越秀得以对旗下各类不动产展开精细化、专业化的运营。据越秀半年报显示，上半年其持有的商业物业租赁收入，加上越秀房托的经营收入，已经达到了11.2亿元的规模。

基于越秀常年的多元化增储战略与TOD特色业务的发展， 持有型物业规模增加、持有业态类型趋向复杂的结果是必然的。那么随之而来的运营管理问题，也是一定绕不开的。所以越秀基于自身的发展特点，提出商住并举的核心战略，其实是十分理性的决策。

这几年，地产国央企纷纷出现战略转向，主要有两重动因。

一方面是在增量市场发展放缓的背景下，积极向外布局，寻找或自主培养新的增长极。而另一方面，在与地产相关的衍生领域，去构建泛地产业务生态网络，就能够获取到更广泛的资源。

这么一来，就可以适时与开发主业形成强大的协同效应，比如商管、物管、长租等业务，都是与地产开发强协同的业务类型。

结 语

国央企作为地产行业中相对稳健的一批企业，对于行业风险的嗅觉是极灵敏的，在战略布局与调整方面，也是最为慎重的。

但他们近年业务布局的倾向性十分明显，大抵可引用招商蛇口半年报中的一段话来概括：

“一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。”（节选自招商蛇口2022年半年报）

当行业内一批最为稳健的巨头们，呈现出了一些战略共性的时候，很大程度上也就说明了行业未来的发展大方向。近年来地产国央企在多元化业务领域的探索，十分值得行业关注与借鉴。

来源：明源不动产研究院，本文已获作者授权，对此表示感谢。